《新理財》：全國政協委員張萍：推動我國公募REITS高質量發展

來源：《新理財》 2023年3月8日

2020年4月，中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，正式啟動基礎設施公募REITs試點工作。2022年5月，國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，首次從國務院層面提出了REITs有效盤活存量基礎設施的具體要求，對其縱深發展具有戰略指導意義。

“公募REITs主要體現在地方政府角度公募REITs防范化解地方債務風險、融資主體角度降低重資產企業杠桿率、資本市場角度提高直接融資比例、投資主體角度拓寬社會資本投資渠道等方面”，第十四屆全國政協委員，甘肅省新聯會副會長，蘭州市知聯會會長，立信會計師事務所合伙人、甘肅分所所長張萍介紹，截至2022年11月，我國市場上已發行24只公募REITs，其中22只已上市，募集資金超過750億元，總市值約830億元。資本市場推出的公墓REITs上市，已經開始得到了廣泛的關注，并取得了比較好的效果。

張萍就推動我國REITs高質量發展提出以下建議：

一是積極推進REITs專項立法工作，構建涵蓋REITs發行、上市、交易、強制信息披露、投資者利益保護等全方位的法律體系。

出臺具有針對性的專項法規，鼓勵和支持長期機構投資者參與投資。我國REITs采用契約制的組織形式，基于現有的《證券法》《證券投資基金法》的法律框架而設立，缺少將REITs作為獨立證券品種的針對性法規。明確REITs的法律性質和定位，優化REITs產品結構，并對其中涉及的國有產權轉讓及特許經營權流轉限制、再融資機制、項目運營機構職責等進行明確規定。同時推動社?；?、養老金、企業年金等長線群體參與投資，促進我國公募REITs持續健康發展，同時也為構建三支柱養老金體系提供大量優質的可投資資產。

二是進一步明確REITs稅收優惠政策，激發投資主體參與REITs的積極性。

2022年1月29日，財政部、國家稅務總局發布《關于基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》（2022年第3號），明確了基礎設施公募REITs在設立階段針對原始權益人的所得稅優惠政策。該公告可以看作是一個起點，但部分實施細則尚不完善，REITs在設立、持有和退出三個階段涉及所得稅、增值稅、印花稅、契稅等眾多稅種，造成交易主體較重的稅收負擔。張萍建議進一步明確3號公告的適用范圍和實施細則，構建一套與REITs作為獨立大類資產相配套的稅收制度，明確REITs稅收的征管細則，秉承實質課稅原則和稅收中性原則，避免重復征稅，并出臺相應的稅收減免和優惠政策。

三是進一步擴大公募REITs試點范圍和區域，擇機向商業不動產及欠發達領域擴容。

目前，我國對公募REITs的底層資產范圍進行了多次擴容，但仍集中于基礎設施和民生保障領域，這在一定程度上限制了REITs產品收益率的提高。張萍建議將商業不動產納入REITs底層資產，循序漸進開展商業地產REITs試點工作。以一線城市的優質商業物業作為基礎資產發行REITs，將底層資產范圍擴展至商場、寫字樓、酒店等優質商業不動產領域，完善房地產投融資體系，以商業地產繁榮帶動構建房地產發展新模式。

四是降低代理成本。

當前REITs產品的信息不對稱問題和利益沖突問題突出，形成較高的代理成本。REITs代理環節多，代理鏈條較長。張萍建議明確各類管理人職能，厘清其利益關系，完善基金管理費的核定與分配，通過構建適當的考核和激勵機制將基金管理人和基金持有人的利益相綁定，將REITs回報表現和基金管理人激勵分配相掛鉤。

張萍認為，公募REITs的發行可以有效盤活優質的基礎設施資產，為基礎設施建設提供資金，同時也豐富了我國投資者的投資工具，進一步滿足了投資者的需求。她表示，未來我國公募REITs將繼續推進，規模逐步擴大，領域逐步延伸，將進一步豐富我國公募基金的產品分類，推動公募基金行業的高質量發展。（張萍：全國政協委員，甘肅省新聯會副會長，蘭州市知聯會會長，立信會計師事務所合伙人、甘肅分所所長）